南寧各小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，近年來(lái)的趨勢(shì)更是“就高不就低”，為此不少小區(qū)的物業(yè)費(fèi)居高不下。對(duì)此，南寧市發(fā)展改革委價(jià)格管理科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正在積極開(kāi)展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)工作，待新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，新建住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將向平均值靠攏。原已確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，需待原物業(yè)服務(wù)合同結(jié)束后并經(jīng)履行征求業(yè)主意見(jiàn)工作后才可套用新標(biāo)準(zhǔn)。

　　▲南寧一小區(qū)物管將多棟樓的架空層利用起來(lái)，做成了文化長(zhǎng)廊。

　　要求不嚴(yán)

　　物管公司投標(biāo)之前已定價(jià)

　　根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要考慮物業(yè)服務(wù)的成本和利潤(rùn)，成本一般包括物業(yè)工作人員的工資支出、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用等。因此，物管公司按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定所需的人力數(shù)量、公共設(shè)施維修保障頻次來(lái)確定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　近年來(lái)，南寧市實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，很多小區(qū)都是前期物管公司在管理，其物業(yè)費(fèi)均由前期物管公司和開(kāi)發(fā)商協(xié)商制定，他們定多少就是多少，業(yè)主完全沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。只要業(yè)主買房時(shí)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，前期物管公司即可向業(yè)主收費(fèi)。待業(yè)主委員會(huì)成立后，方能由物管公司和業(yè)主委員會(huì)再協(xié)商議定正式物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　然而，不少小區(qū)反映成立業(yè)委會(huì)存在諸多困難，比如相關(guān)部門審核材料的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、業(yè)主大會(huì)到場(chǎng)業(yè)主數(shù)量不足，一些小區(qū)還會(huì)遭到各種阻撓。目前，南寧不少小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。

　　對(duì)于物業(yè)費(fèi)定價(jià)問(wèn)題，南寧市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2015年12月之前，南寧市實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)時(shí)有關(guān)部門根據(jù)物管公司資質(zhì)評(píng)定不同等級(jí)，物管公司根據(jù)不同等級(jí)為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。2015年12月開(kāi)始取消政府指導(dǎo)價(jià)、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)之后，物管公司也就沒(méi)了資質(zhì)等級(jí)之分，物管公司就根據(jù)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容為業(yè)主提供服務(wù)，并按照對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行收費(fèi)。

　　上述負(fù)責(zé)人還表示，針對(duì)物管公司，自治區(qū)出臺(tái)有一個(gè)服務(wù)等級(jí)，但沒(méi)有強(qiáng)制要求物管公司非得按照這個(gè)等級(jí)的要求去做，所以現(xiàn)在大部分物管公司并沒(méi)有參照這個(gè)等級(jí)的相關(guān)規(guī)定，而是投標(biāo)前就已定好物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中標(biāo)后就將中標(biāo)信息提供給住建部門，中標(biāo)信息包括物業(yè)費(fèi)定價(jià)，但住建部門對(duì)該定價(jià)沒(méi)有監(jiān)控權(quán)，只是要求物管公司按照物價(jià)部門的要求來(lái)定。

　　政策變化

　　物業(yè)費(fèi)回歸政府定價(jià)管理

　　那么，南寧小區(qū)物業(yè)費(fèi)經(jīng)歷了哪些變化？近日，記者來(lái)到南寧市發(fā)展改革委對(duì)此進(jìn)行了解。據(jù)南寧市發(fā)展改革委價(jià)格管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，受近年來(lái)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策變動(dòng)影響，南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)歷經(jīng)“實(shí)行政府定價(jià)管理轉(zhuǎn)為實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，再回到實(shí)行政府定價(jià)”管理模式。

　　2015年12月1日以前，廣西范圍內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，當(dāng)時(shí)南寧市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高不超過(guò)1.65元/月·平方米。2015年12月1日以后，原自治區(qū)物價(jià)局在全區(qū)范圍內(nèi)剔除普通住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物管公司可根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)水平和成本自行確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)上下限之分。

　　2018年4月1日，自治區(qū)重新將普通住宅小區(qū)前期物業(yè)費(fèi)納入政府定價(jià)管理。隨后，于2018年11月、2019年12月分別印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》和《廣西普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知》。至此，自治區(qū)層面的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策制定完成。

　　該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)費(fèi)重新納入政府定價(jià)管理后，收費(fèi)的項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)成本及構(gòu)成都與原來(lái)不同，例如，以前最高1.65元/月·平方米的標(biāo)準(zhǔn)包含物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)，但根據(jù)新出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)，物業(yè)費(fèi)與電梯費(fèi)應(yīng)分開(kāi)收費(fèi)，制定的物業(yè)費(fèi)含公共能耗費(fèi)用，且電梯費(fèi)不再實(shí)行政府定價(jià)等。為此，南寧市需根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)政策的變化重新制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。在新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正式出臺(tái)之前，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物管公司按雙方所簽訂的合同約定執(zhí)行。