廣西擬訂新規(guī)規(guī)范土地二級市場，投資額未達(dá)25%的房建項目可鑒證交易

“市中心優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓，有意者咨詢……”在網(wǎng)絡(luò)上和地產(chǎn)人的微信朋友圈里，不時能看到這樣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓信息。10月12日，南國早報客戶端記者了解到，自治區(qū)自然資源廳已擬訂《廣西壯族自治區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易規(guī)則（試行）》（以下簡稱《規(guī)則》），擬對相關(guān)交易行為加強(qiáng)規(guī)范管理，避免私下交易帶來的風(fēng)險甚至違法違規(guī)行為。《規(guī)則》對需要納入交易機(jī)構(gòu)公開轉(zhuǎn)讓的情形和流程等進(jìn)行了明確，并制訂了合同參考模板。

自然資源部門通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，被稱為土地一級市場。房企從一級市場拿地后，再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，則一般被稱為二級市場交易。長期以來，土地一級市場交易較為規(guī)范，而二級市場由于相關(guān)管理法規(guī)較為籠統(tǒng)，導(dǎo)致簽訂“陰陽合同”規(guī)避稅費、隱瞞土地實際情況造成買受人合法權(quán)益受損等情況不時發(fā)生。針對這一情況，為規(guī)范土地二級市場，自治區(qū)自然資源廳擬訂《規(guī)則》，對哪些交易需要納入公開轉(zhuǎn)讓等細(xì)節(jié)進(jìn)行了明確。

《規(guī)則》明確，司法處置、國有資產(chǎn)處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，以及通過協(xié)商議價方式可直接辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，可委托土地二級市場交易機(jī)構(gòu)交易。除此之外的二級市場交易，包括劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目已投資額未達(dá)到投資總額25%以上的宗地轉(zhuǎn)讓等，都應(yīng)在二級市場交易機(jī)構(gòu)公開交易。公開交易方式參照一級市場，以“招拍掛”形式進(jìn)行。但存在被司法機(jī)關(guān)查封、已被公告征收房屋等情形的土地不得轉(zhuǎn)讓。

為避免開發(fā)商炒賣地皮，《城市房地產(chǎn)管理法》明確房建工程在完成開發(fā)投資總額25%以前，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但現(xiàn)實中一些房企因資金問題無力開發(fā)，卻又受上述條件限制無法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，導(dǎo)致土地資源閑置、浪費。對此，《規(guī)則》提出，類似情形的土地可通過“交易鑒證”方式，由交易機(jī)構(gòu)鑒證交易，待買受人繼續(xù)投資達(dá)到法定要求后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。避免類似情形土地私下交易帶來的違法違規(guī)問題。10月9日，南寧市就完成了首筆這樣的鑒證交易。買受人憑鑒證書，可到相關(guān)部門直接辦理報建等審批手續(xù)。